A compra, venda ou qualquer outra negociação envolvendo bens imóveis exige cuidados que vão muito além da verificação de localização, valor e condições físicas do imóvel. Em muitos casos, a aparência tranquila de um negócio pode esconder riscos jurídicos e financeiros capazes de causar grandes prejuízos no futuro. É nesse contexto que entra a due diligence imobiliária.
O que é a due diligence?
O termo due diligence, traduzido livremente, significa “diligência devida” ou “devida cautela”. Trata-se de um procedimento técnico de análise minuciosa de documentos, informações e aspectos legais relacionados a um determinado negócio, com o objetivo de identificar eventuais riscos, passivos ocultos ou irregularidades.
Quando aplicada ao setor imobiliário, a due diligence tem como foco o exame detalhado de um imóvel (ou conjunto de imóveis) e das partes envolvidas na negociação, garantindo maior segurança jurídica e permitindo uma tomada de decisão mais informada.
Em quais situações ela é recomendada?
A due diligence imobiliária é recomendável sempre que houver um negócio que envolva a aquisição, cessão, garantia ou investimento em imóveis. Isso inclui, por exemplo:
- Compra e venda de imóveis residenciais ou comerciais;
- Contratos de locação de longo prazo;
- Incorporações imobiliárias e construções built-to-suit;
- Operações de financiamento com garantias reais (hipoteca, alienação fiduciária);
- Investimentos em empresas cujos ativos principais são imóveis, como no agronegócio, mineração, energia, entre outros.
Em todos esses casos, é essencial verificar se o imóvel é regular, se está livre de ônus ou dívidas e se o vendedor realmente possui legitimidade para transferi-lo.
O que é analisado na prática?
Cada due diligence é única, pois depende das características do imóvel, da operação e das partes envolvidas. Contudo, alguns pontos são quase sempre analisados, como:
- Histórico do imóvel: A análise da matrícula do imóvel nos últimos 20 anos revela a cadeia de proprietários, eventuais pendências registradas, garantias, penhoras ou litígios que possam afetar a negociação.
- Regularidade urbanística e ambiental: Verifica-se se a construção está regularizada junto à prefeitura (com alvará de construção e “habite-se”) e se o imóvel atende à legislação ambiental.
- Situação fiscal e tributária: Certidões de IPTU, taxas municipais e outros tributos indicam se há débitos que podem recair sobre o comprador após a aquisição.
- Processos judiciais: A análise da existência de ações judiciais envolvendo o vendedor ou possuidores anteriores pode evitar a aquisição de um imóvel que, mais adiante, venha a ser alvo de uma disputa judicial.
- Condições contratuais anteriores: Contratos antigos, cessões de direitos, usufrutos, servidões ou quaisquer outros negócios registrados na matrícula devem ser revisados para evitar surpresas.
- Saúde financeira do vendedor: Em casos de pessoa jurídica, o exame de balanços e certidões pode revelar risco de insolvência ou falência.
- Histórico do imóvel: A análise da matrícula do imóvel nos últimos 20 anos revela a cadeia de proprietários, eventuais pendências registradas, garantias, penhoras ou litígios que possam afetar a negociação.
Quando a due diligence deve ser realizada?
Idealmente, a due diligence deve ocorrer antes da assinatura do contrato definitivo. Com base nos achados da análise, é possível renegociar condições, ajustar cláusulas de garantias e até desistir da operação, se os riscos forem muito altos.
Em transações mais complexas, é comum que as partes celebrem previamente contratos preliminares, como memorandos de entendimento ou propostas não vinculantes, que estabelecem um prazo para realização da due diligence antes da formalização final do negócio.
Qual o resultado prático da due diligence?
Ao final da análise, é elaborado um relatório — também chamado de matriz de riscos — que traz um diagnóstico completo sobre o imóvel e a operação pretendida. Nele, são apontados os riscos identificados, as recomendações para mitigá-los e as implicações jurídicas para o contrato final.
Esse relatório serve como base para a negociação das cláusulas contratuais, especialmente aquelas relacionadas às garantias, à responsabilização por passivos ocultos e até mesmo ao valor da operação.
Considerações finais
A due diligence imobiliária é uma etapa estratégica em qualquer operação que envolva imóveis. Mais do que um procedimento burocrático, ela funciona como um verdadeiro escudo contra problemas futuros.
Em um país onde as regras urbanísticas, ambientais, tributárias e registrais são complexas, o cuidado com a análise prévia é essencial para evitar prejuízos e litígios.
Realizar uma due diligence criteriosa é uma forma de agir com responsabilidade, prevenir litígios e assegurar que o negócio seja sólido, transparente e juridicamente seguro.
